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どうもねおちです。
大変ご無沙汰いたしておりました。
いやー、なんていうか書くことがなかったわけじゃないんですが、その気にならなかっただけなんですよねー。
などといっても、うちの記事更新を待ってるような人もいないかなwww

今回は表題の通りです。
今年の2月に約7年住んでいたアパートを引き払って、会社の近くのアパートに引っ越しました。
その時の退去時の原状回復費用の見積額などについて大家と保証会社を巻き込んだトラブルが発生しておりました。
この戦いについての経緯と結果を随時追記していく予定です。

ある程度、話の方向性が見えてきた段階で、ヤフーの知恵袋を使いこちらの主張などについて有識者の見解を募集してみました。

追記に続く

地域:愛知県
入居期間:H21年5月~H28年2、6年9ヶ月居住
敷金:80000円
家賃:40000円
保証人:全保連(株)
その他:昭和44年の木造アパートで築47年。洗濯機を置く排水設備がなく外にある共同の洗濯機を使用。私鉄駅から徒歩6分ほど。
賃貸契約書:原本を引っ越しの際に捨ててしまったので仲介不動産に連絡し、控えを保管していないか確認してもらっています(あればコピーをいただけるとの事です)

質問1:退去の立会の際、大家(72歳のおばあちゃん)が一人で来て、部屋を点検しその場で見積書を作成しました。その後、請求書は届いておりませんが、この見積書だけで請求したことになりますか?

質問2:以下の見積もり内容に対して、2/25日時点でとりあえず60000円の振り込みをしましたが、その後は請求書が届いていない事や、国交省のガイドラインに全く沿っていない見積もり内容だと思ったので、振り込みをせずに様子を見ていました。
これに対して、大家は全保連へ2月分の家賃(40000円)が未払いであるとして、代位弁済請求をあげ支払いを受けたので支払いをしてくださいと、全保連から保証人の姉の方に連絡が行きました。
この件について私は、少額ではありますが架空請求による詐欺事件であると考えていますが、警察に持ち込んで認められるものでしょうか?

質問3:そもそもこの見積書の内容は妥当でしょうか?
私としては、敷金80000円と振り込み済の60000円から日割りの家賃28959円を差し引いた、約11万円の返還を要求しようと考えております。

有識者諸賢様のご意見・ご見解を是非教えてくださいますようお願い致します。

------------------------------------------------------------------
見積内容
クロス(カベ) 30000円
ペンキ塗り替え(天井・カベ) 30000円
定期清掃 25000円
ガラス 25000円 (これは自然破損です)
床(クッションフロア) リビング 47500円、キッチン17500円、玄関一式5000円
小計:180000円
消費税:14400
合計:194400円

見積額: 敷金80000円を差し引いて114400円
※他に手書きのメモで、2月家賃の日割り分(28959円)というものがあります。

部屋の状況:特に破損させた部分はありません。
窓ガラスが一枚割れていますが、これは物が当たった跡なども全くなく、建物が古い事から窓枠の歪みなどによる自然破損ではないかと考えています。
クッションフロアについても、家具が置いてあったために一部に凹みができている(リビング・キッチン共)ことで全面張替えをするという見積になっています。


詳細は以下のURLにて
退去費用に関するトラブルについて質問です

これについて、大家側が見積書を渡す際に、「あんたこれを払わなかったらブラックリストだからね」(ほぼ本人の発言通り)と一言だけ軽い脅し文句を言っていたわけですが、これがなんと・・・「あんたこれを払わなかったら(2/21の退去だけど2/29日までの一ヶ月分の家賃を全保連に代位弁済請求して)ブラックリストだからね」という、心の声まで読み取らないとならない話だったことについて、ねおちはエスパーじゃないのでわかるはずもありません。

経緯
2016/1/6  大家に2月の週末どこかで退去しますと意思を伝え了承される
2016/2/20 引っ越し
2016/2/21 明け渡し立会
2016/2/25 2月分の日割り家賃を含めて6万円を振り込む
2016/4/6  全保連から2月分の未納家賃+手数料を支払えと、保証人になってた札幌の姉に連絡がはいる
(ここから数回に渡り、全保連との話し合いを行い、家賃未納は嘘であり架空請求である。そもそも原状回復費用は過当請求なのでこれを承認しないし支払う意思もない。どうしても請求するなら少額訴訟を起こしても闘う。と伝えた)
2016/4/12 大家が家賃未納による代位弁済請求を取り下げたことを確認
(大家が全保連に返金する事になり、全保連はこの件についてノータッチですと逃げを打つ)
2016/4/13 賃貸契約書のデータをプリントアウトしたものを仲介していたホームメイトの担当者が送ってくれた
昨日(2/13)より、大家に送付する書面を作成中

原状回復費用は過当請求である根拠
1.契約書の内容より
契約書には以下のように書かれております

(明け渡し時の原状回復等)
第18条 乙は、経年等により自然に生じた本物件の劣化・損耗等及び乙の通常の使用に伴い
生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。
2 甲及び乙は、本物件の明け渡しを行う際に、別表第5「賃借人の修繕負担及び
修繕内容等」記載の定めに照らしておつが行うべき原状回復の内容及び費用額に
ついて協議するものとする。
3 乙は、甲に対し、第11条第2項の規定による承諾を得て行った場合であっても、
本物件に備え付けた造作又は本物件のために支出した費用について、買い取り請求権
又は償還請求権を行使することができない。


※別表5については、国交省が定めるガイドラインに沿った内容であることを確認しました。
また、特約については「なし」となっていることを確認しました。

2.国交省が定めるガイドライン
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行っています。


H23再々改訂版全文(最新版)

(2) 経過年数の考え方の導入
① 経過年数
上記のように、事例区分BやA(+B)の場合には、賃借人に原状回復義務が発生し、賃借人が負
担する費用の検討が必要になるが、この場合に修繕等の費用の全額を賃借人が当然に負担すること
にはならないと考えられる。
なぜなら、Bの場合であっても、経年変化・通常損耗は必ず前提になっており、経年変化・通常
損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費
用にならないはずである。
したがって、このような分まで賃借人が明け渡しに際して負担しなけれ
ばならないとすると、経年変化・通常損耗の分が賃貸借契約期間中と明け渡し時とで二重に評価さ
れることになるため、賃貸人と賃借人間の費用負担の配分について合理性を欠くことになる。
また、実質的にも、賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比
較すると、後者の場合は前者の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合
に修繕費の負担が同じであるというのでは賃借人相互の公平をも欠くことになる。
そこで、賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合
を減少させることとするのが適当である

※強調引用者


つまり、借り主の過失による毀損があった場合であっても経年劣化(減価償却)の考え方を前提として考えるべきである。という意味の事が書かれている。

ガイドラインはあくまでもガイドラインなので、法的な拘束力は全くありませんが、引用部分にあるようにガイドラインは「過去の判例と取引実務を考慮して」定められたものであり、契約書に特別の記載がない限りは概ねガイドラインに沿った判決が出ることが多くなっております。
参考: あおぞら行政書士事務所さんが編集されている原状回復費とガイドラインについて
本文より重要な部分をいくつか引用します。

通常損耗負担特約の有効性
最高裁判所平成17年12月16日判決で通常損耗について下記のような判例があります。
特定優良賃貸住宅の賃貸契約における、通常損耗についての原状回復特約(通常損耗補修特約)について、賃借人に原状回復義務が認められるためには、契約条項に明記されているか、口頭での説明により賃借人が明確に認識しているなど、特約が明確に合意されていることが必要であるが、本件の特約は明確性を欠くと判断が下されたものです。
通常損耗は「貸主負担」が原則ですが、特約にて「借主」に負担させることを否定するものではありません。しかし借主にそのような負担をさせるからには「近隣家賃より安い」「明確に内容や金額などを説明し」「貸主に理解させる」ことを要件にしているのです。

具体的とは契約書に「退去時には清掃の有無に関係なくハウスクリーニング代金35,000円を支払うこととする」や「壁クロスの張替は1面単位で張替とする。その際要する費用は1㎡あたり1,000円要し、減価償却では資産としての価値が6年でゼロになって、退去者には不利益ではあるが、その価格で張り替えることとする。但し金額については施工時の単価による。」などと書かれた契約書である必要があります。※これは訴訟実務での裁判所の考えでも採用されたものです(当事務所の依頼者が訴訟したときの実話)
※強調は引用者


このぐらい明確に契約書に記載されていて、なおかつ賃借人が内容を理解し承認して契約して初めて特約が有効になるという、最高裁判所の判例があるいい例ですね。

上記のページにある「国交省のガイドライン概要」部分に記載されている内容は概ね、私が持っている契約書の内容と合致するもので、要するに契約書の内容は国交省のガイドラインに沿った内容で書かれていると言えます。

よく、ガイドラインについて解説しているページではクロスの減価償却期間は6年であるという内容が書かれていますが、では他の部分についてはどうなのでしょう?
賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブルについて

(畳表)
・消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、経過年数は考慮しない。
(畳床、カーペット、クッションフロア)
・6年で残存価値10%となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。
(フローリング)
・経過年数は考慮しない。
(壁、クロス)
・6年で残存価値10%となるような曲線を想定し、負担割合を算定する。
(ふすま紙、障子紙)
・消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない。
(ふすま、障子等の建具部分、柱)
・経過年数は考慮しない。
(設備機器)
・8年で残存価値10%となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。
(新品交換の場合も同じ)
・鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。
・クリーニングについては、経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。


情報館シロモト様編集
参考図書;「賃貸住宅の現状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」
         監修/建設省住宅局民間住宅課
         編者/(財)不動産適正取引推進機構
         発行/大成出版社
       「実務本位 原状回復・少額訴訟 Q&A 」
編集/深沢綜合法律事務所
発行/(社)全国宅地建物取引業協会連合会
※上記に残存価値10%というものが記載されていますが、H19年に改定されたガイドラインから廃止され1円まで減価償却されるように改定されました
上記ページの本文中に、「3.網入りガラスの亀裂(構造により発生したもの)
(考え方)
 ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はないと考えられる。」
とあり、見積書に書かれている「ガラス」というのはまさにこれに該当します。
※築年数のかなり経過している木造アパートであり、大家いわく「一度も割れたことがない」らしいので、要するに「一度も交換したことがない」ということなのでしょう。46~7年前のガラスが、老朽化した木造建築物の歪みによって自然に亀裂が入っただけの話で、賃借人の過失によるものとはいないと考えられます。

明日以降、大家にこちらの主張する内容の書面を、内容証明郵便等で送付して戦いを開始します。
目標は、敷金+支払い済みの原状回復費用(約11万円)の全額返還です。
今後の経過や結果などもまた、このページに追記していきます。

4/17日追記
金曜日に休みを取って、消費者生活センターで相談した上で
通知書のキャプチャ
かなり上限一杯の請求を行う通知書を作成しました。
あとは、これを投函するのみ@w@b

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プロフィール

ねおち

Author:ねおち

北海道帯広市出身
愛知県岡崎市在住


【略歴】
北海道帯広柏葉高等学校卒業
空手家

水商売からCocktail&PastaのBar経営を経てプログラマーへ転身
現在は年中夢求


趣味:PCいじり、読書(主に歴史関係)

錬心舘空手初段、銃剣道初段



「六月火雲飛白雪」
世の中の常識というものにとらわれてはいけない。
 『夏の雲が雪を降らせる』というほどの自由自在の考えを持つことも時には大切である。
そう思いつつなかなか出来ないねおちの日々思ってることなど。

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